诚利和 沪市债券新语 | 积极直面市场波动 华安张江产业园REIT发展韧性凸显
新华财经上海8月13日电作为国内“首发+扩募”双首批的公募REITs项目之一，华安张江产业园REIT今年以来表现如何？运管机构面对“以价换量”的市场环境，能否顶住压力？底层资产运营是否稳健？
记者带着诸多问题，实地走访了华安张江产业园REIT的首发基础资产——张江科学城内的张江光大园，以及扩募资产张润大厦。
底层资产稳健运营
公开数据显示，2025年第2季度，华安张江产业园REIT实现收入3610.34万元，经营活动产生的现金流量净额为2320.27万元；当期现金流分派率为1.02%，年化现金流分派率为4.43%；可供分配金额达2780.92万元，单位可供分配金额为0.0290元。
不仅如此，截至报告期末，基础设施项目合计可出租面积为86337.32平方米，实际出租面积80316.05平方米，出租率达到了93.03%。
“上市运营4年多以来，华安张江产业园REIT经历了市场周期的起起伏伏，尽管底层资产周边新增供应较多的情况会对底层资产运营构成一定压力，但本项目连续三个季度的出租率都维持在90%以上。”华安张江产业园REIT的运管机构负责人告诉记者，“我们对后市表现依旧充满信心。”
记者注意到，截至二季度报告期末，基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.22%、TMT（含在线新经济）22.87%、金融科技13.81%、先进制造业12.18%、产业服务配套2.24%、医疗及生命科学0.71%等。
“虽然大的周期波动犹存，但集成电路行业的发展前景依然广阔。”前述负责人坦言，“纵观本项目的周边竞品，出租表现普遍较好（出租率在85%至90%之间），这说明整个片区欣欣向荣，产业集聚度高，有很旺盛的需求。产业园的运营表现能够直接反映地区的经济水平、端倪和走向。”
公开数据显示，2024年，上海集成电路产业规模首次突破3900亿元大关，占全国总量的四分之一；2025年上半年，集成电路产业增速高达20%，展现出强劲的发展势头。
在上海这片热土上，已有1200多家芯片企业，汇聚了全国40%的专业人才。
产业发展前景可期
“华安张江产业园REIT不光是金融工具，更是张江面向资本市场的一张‘名片’，虽然项目的体量并不算大，但依旧备受原始权益人的支持和关注。”华安张江产业园REIT的原始权益人称。
“针对此前租户调整带来的影响，我们的外部管理机构积极制定并调整招商策略，在政策扶持的大背景下，正通过提供优质服务支持等举措，不断促进招商和空置面积的去化。”张江高科党委委员、副总经理赵海生此前在接受记者专访时表示，“未来我们也有意更多地‘腾笼换鸟’，引导集成电路的高端客户集聚到REITs资产之中，打造特色的产业氛围。当然，我们也会控制单个企业的租赁面积，避免其退租时产生过大波动。”
值得一提的是，为了向市场传递出积极的信号，7月17日，上海张江（集团）有限公司、张江高科、华安基金共同发布了关于华安张江产业园REIT基金原始权益人及其控股关联方进一步增持基金份额计划的公告。
公告显示，基金管理人华安基金于7月16日收到原始权益人后续增持计划，增持主体为由张江高科及上海张江（集团）有限公司分别委托成立的资产管理计划。基于对华安张江产业园REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为支持基金持续、稳定、健康发展，原始权益人拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式进一步增持基金份额。
事实上，这是该REIT自上市以来进行的第二次增持，两次增持累计金额不超过2亿元。
在业内人士看来，增持一方面可以加深原始权益人的利益绑定，促使运营管理团队更加专注于提升底层资产的运营效益，为投资者创造更大价值；另一方面，这一举措本身即是对REITs产品价值及资产前景的肯定，有助于提振二级市场信心。
审慎同时仍可布局
毫无疑问，未来精细化管理和提升运营效率将成为产业园区提升资产价值和收益的重要手段。而华安张江产业园REIT的运营经验表明，通过打造产业集群效应增加租户黏性，有助于进一步解决空置率问题。另外，通过合理分配租期，避免租户集中到期，也能更好地满足REITs投资的运营需求。
据记者了解，张江高度重视REITs作为资本市场工具的战略价值，对于资产方而言，产业园区经营往往具有前期投入大、建设时间久、回款周期长、运营风险高等特点，使得项目投融资受到制约，而公募REITs恰能够为资金提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环。在政策环境与市场条件成熟时，仍将遴选符合REITs扩募标准的优质资产进行扩募发行。
在多位受访的投资人看来，产业园REITs依旧是能够长期分享我国产业发展红利的重要投资品种之一。虽然2023年以来，部分产业园REITs受项目经营波动影响，二级市场价格出现调整，但这也将为长期持有者提供显著的边际收益空间。与此同时，政策环境的积极变化也将为产业园REITs增添吸引力——2025年适度宽松货币政策的预期，将进一步推高无风险收益率基础上的REITs产品的边际配置价值。
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